📌 먼치 POINT

김인만 소장의 정책 해법과 집값 진단

• 집값은 감정적으로 움직이는 존재로, 공급 확대보다 시장 심리 안정이 우선

• 토지거래허가 해제와 금리 인하가 집값 상승 촉매로 작용했으며, 패닉바잉 현상도 발생

• 단순한 대출 규제는 한계가 있으며, 초과이익환수제 완화 등 상징적 시그널이 필요

• 양도세 감면을 통해 매물을 유도하고, 정부는 현실을 인정하며 일관된 메시지 줘야 함

채상욱 대표의 구조적 분석과 개선 방향

• 집값은 체감 상승으로 조급한 심리가 퍼지며, 고가 주택에서 중간 가격대로 확산 중

• 문재인 정부의 과도한 보유세와 양도세 정책이 매물 잠김을 유도해 집값 상승을 초래

• 유동성 증가가 명목성장률을 앞설 경우 집값이 오르며, 금융·세제 정책 조율이 필수

• 특정 부처에 정책이 편중되지 않도록 국토부와 금융당국이 균형 있게 대응해야 함

들어가기 전에

안녕하십니까, 경제 전문가들의 토론을 다루는 [생각이 달라] 코너입니다.

새 정부 출범 후 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 서울 아파트 매매 가격은 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했고, 서울에서 팔린 아파트 10채 중 3채는 15억 원을 넘긴 것으로 집계됐습니다. 정부가 바뀔 때마다 변하는 부동산 정책 때문에 언제 집을 사고 팔아야 하는지에 대한 고민이 깊어지고 있는 상황입니다.

오늘은 정부가 새로 발표한 부동산 정책에 대해, 두 경제 전문가 분들의 생각을 들어보겠습니다.

새 정부에게 집값이란?

부동산 전문가들은 새 정부에게 집값을 각각 다른 비유로 표현했습니다.
김인만 부동산연구소장은 집값을 두고 "중2병 걸린 자녀"라고 비유했습니다. 컨트롤이 안 되고, 말을 하면 할수록 엇나가며, 내버려 둘 수도 없어 속이 터지지만, 시간이 지나면 해결될 수도 있다는 것입니다. 그는 부동산 시장에 공급 물량이 충분히 나오는 시간을 10년 정도로 보고 있다고 밝혔습니다.

채상욱 대표는 집값을 두고 "길 가다가 만난 전 애인"이라고 표현했습니다. 메이크업도 하지 않은 상태에서 편의점 갔다 오는 길에 코너에서 마주친 상황처럼, 피해갈 수 없는 유턴 불가 상태가 되었다는 의미입니다. 이로 인해 앞으로 굉장히 많은 논의가 일어날 수밖에 없다고 전망했습니다.

서울 집값 급상승의 현황과 원인

한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 서울 아파트 매매 가격은 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 서울에서 팔린 아파트 10채 중 3채는 15억 원을 넘긴 것으로 집계되었습니다.

김인만 소장은 집값 상승의 원인을 여러 가지로 분석했습니다. 1월까지는 정치적 불확실성으로 상승률이 안정적인 흐름을 유지했으나, 2월 서울시가 토지거래허가구역을 풀면서 집값이 요동치기 시작했다고 설명했습니다. 강남 집값이 천정부지로 올라가자 3월 24일 다시 재지정했지만, 한 달 정도 지난 5월에 다시 집값이 올라갔다고 했습니다.

특히 문제가 되는 것은 집값 상승 흐름이 강남을 중심으로 성동구, 마포, 강동, 동작 등 주변 지역으로 퍼져나가고 있다는 점입니다. 여기에 5월 한국은행의 기준금리 인하가 더해지면서 "대출 규제로 한도가 줄어들기 전에 빨리 사자"라는 심리가 작동했다고 분석했습니다.

집값 상승이 확산되는 메커니즘

채상욱 대표는 주택을 자산 가격 기준으로 5개 분위로 나누어 설명했습니다. 제일 비싼 5분위(서초, 강남, 송파, 용산)가 2~3월에만 올랐던 것이, 5~6월에는 4분위(마포, 성동, 양천, 동작, 강동)도 0.4~0.7% 올라가고, 3분위도 0.2~0.4%까지 올라오고 있다고 했습니다.
이제 사람들은 부동산 가격 상승을 체감하고 있습니다. 올해 2~3월에도 올랐지만 그때는 별 체감이 없었는데, 지금은 모두 체감하고 있는 상황입니다. 그래서 조급한 심리가 작동하면서 패닉 바잉(Panic Buying, 무리한 공황 구매 현상)이 일어나고 있다고 진단했습니다.

예상되는 정부 정책과 한계점

이재명 대통령은 이번 대출 규제가 ‘맛보기’ 정도에 불과하다고 설명했습니다. 문재인 정부 때의 과도한 세금 규제로 인한 부작용을 우려해 세금을 규제해서 집값을 잡지 않겠다고 말했지만, 이 말이 언제까지 유효할지는 미지수입니다.

김인만 소장은 대출 규제와 공급 정책만으로는 한계가 있다고 지적했습니다. 대출 규제를 더 해도 단기적 효과는 있을 수 있으나 근본적인 해결책이 될 수는 없다는 것입니다.
공급 확대의 경우, 서울 수도권에서 정부가 할 수 있는 카드가 재건축·재개발인데, 재건축초과이익환수제(재건축 사업의 과도한 이익을 국가가 환수하는 제도)를 풀기는 어려울 것으로 전망했습니다. 부자 감세 논란과 지지 기반의 반발 여론 때문입니다.

새로운 접근법: 심리 안정화가 우선

김인만 소장은 "이재명 정부는 문재인 정부와 달라"는 시그널을 시장에 줄 필요가 있다고 제안했습니다. 그 예로 1930년대 일본의 경제 대공황 당시의 다카하시 고레키요 재상의 사례를 들었습니다. 뱅크런 상황에서 한쪽 면만 인쇄한 가짜 돈을 은행 창구에 쌓아두어 사람들을 안심시킨 후, 급한 불을 끄고 개혁을 시작한 사람입니다.
현재 심리적으로 과열되어 있고 패닉바잉이 일어나고 있는 상황에서, 재건축초과이익환수제 폐지 같은 시그널을 하나 던져주는 것이 필요하다고 봤습니다.

문재인 정부 정책의 교훈

채상욱 대표는 문재인 정부의 실수를 반면교사로 삼아야 한다고 강조했습니다. 문재인 정부가 보유세(종합부동산세)를 올리면서 강남 부자들이 제일 싫어하는 세금 부담을 늘렸지만, 동시에 양도세를 중과세해 최고 세율이 82.5%까지 올라갔다고 설명했습니다.

"8억을 세금으로 내고 통장에 2억이 들어오면, 집을 팔겠습니까, 종부세를 내겠습니까?"라고 반문하며, 이로 인해 매물 잠김 현상이 생기고 집값이 올랐다고 분석했습니다. 이후 임대사업자 정책이 우왕좌왕하는 모습을 보여주면서, 국민들이 정부 정책에 대한 신뢰를 잃었다는 것입니다.

전문가들이 제시하는 해결책

김인만 소장은 차분하게 어려운 점을 인정하고, 공급이 빨리 안 되는 것도 인정한 상태에서 할 수 있는 부분에 대해 명확히 해야 한다고 제안했습니다. 종부세와 공시가격은 올리되, 양도세는 오히려 감면해주면 매물이 많이 나올 것이라고 전망했습니다.

채상욱 대표는 유동성 관리의 중요성을 강조했습니다. 가계대출 증가율(D)이 명목 성장률(G)보다 크면 부동산 가격이 상승하고, 반대면 안정화된다는 법칙을 제시했습니다. 문재인 정부 5년 동안 D가 G보다 평균 2~5%포인트 높았기 때문에, 주택 시가총액이 3,500조 원 이상 상승했다고 분석했습니다.

종합적 접근의 필요성

채상욱 대표는 수요 정책을 담당하는 F4(금융위, 한국은행, 기재부, 감독원)의 진용이 아직 갖춰지지 않은 상태에서 시장이 과열되고 있다고 지적했습니다. 가계대출 관리는 단기적으로 작동하겠지만, 장기적으로는 공급 등 여러 부분이 필요하다고 했습니다.

특히 민주당 정부 때는 국토부 공무원들이, 국민의힘 정부 때는 금융부처 관료들이 표면에 나오는 경향이 있습니다. 과거 사례처럼 특정 부처에 편중하기보다는, 국토부와 금융부처 양쪽을 모두 잘 조율하는 기술이 필요한 때라고 강조했습니다.

결론: 현명한 정책 조합이 관건

두 전문가 모두 현재 상황의 심각성을 인정하면서도, 단일 정책보다는 종합적인 접근이 필요하다는 데 의견을 모았습니다. 심리적 안정화와 물리적 대책을 동시에 추진하되, 과거 정부의 실수를 반복하지 않는 것이 중요하다고 봤습니다.

무엇보다 정부의 일관성 있는 정책 추진과 시장과의 소통이 핵심이라는 점에서 두 전문가의 생각이 일치했습니다. 앞으로 새 정부가 어떤 정책 조합을 통해 부동산 시장을 안정화시킬지 지켜볼 필요가 있겠습니다.

Created by 장르가 머니
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