📌 먼치 POINT

남혁우 연구원 - 아파트 투자 추천 🏢

• 아파트는 유동성과 수요가 높아 위기에도 가격 회복이 빠름

• 전세보증금 상승과 갭 투자로 수익 회수 용이

• 입지 좋은 지역 중심으로 똘똘한 한 채 전략 유효

함영진 랩장 - 비아파트 투자 추천 🏡

• 비아파트는 가격이 저렴해 초기 진입 부담이 적음

• 오피스텔 등은 수익률과 실거주 환경이 개선

• 세제 혜택과 정비사업 기대감으로 투자 매력 존재

들어가기 전에 

안녕하십니까, 경제 전문가들의 토론을 다루는 [생각이 달라] 코너입니다.

대한민국은 흔히 아파트 공화국이라고 불립니다. 외국인들이 한국에 오면 도심 곳곳에 고층 아파트 단지가 빼곡히 들어선 것을 보고 문화 충격을 받는다고 합니다. 하지만 이 모습이 과연 주거의 정답일까요?

최근 강남구 압구정동 현대아파트 1채가 무려 130억 원에 팔렸다는 뉴스가 화제가 되었습니다. 이런 소식을 접하면 자연스럽게 '아파트 투자가 답이다'라는 생각이 들기 마련입니다. 하지만 빌라, 오피스텔, 단독주택 같은 비아파트 또한 많은 사람들이 실거주와 투자의 대안으로 주목하고 있습니다. 아파트와 비아파트 중 어느 쪽이 더 적절한 부동산 투자의 대상일까요?

투자 전문가들의 상반된 관점

부동산 투자 고수 두 명의 전문가가 이 문제에 대해 완전히 다른 시각을 제시했습니다. 남혁우 부동산 연구원과 함영진 부동산리서치랩장 모두 200% 수익률을 달성한 투자 고수들입니다. 게다가 흥미롭게도 두 전문가 모두 아파트 투자로 큰 수익을 거둔 경험이 있습니다.

하지만 부동산 투자 전략에 대한 관점은 정반대입니다. 남혁우 연구원은 아파트 투자를, 함영진 랩장은 비아파트 투자를 추천했습니다. 특히 남혁우 연구원은 "인생에서 잘한 일이 세 가지가 있는데 그중 한 가지가 아파트 투자"라고 말할 정도로 아파트 투자의 효과를 체감했습니다.

아파트 투자의 압도적 강점 🏢

아파트는 부동산계의 아이폰이라고 할 수 있습니다. 많은 사람들이 찾기 때문에 돈이 몰린다는 겁니다. 유동성이 좋고, 상대적으로 시장이 안 좋아도 팔 수 있습니다. 부동산 위기가 있었을 때도 잠시 가격이 하락하긴 헀지만, 다시 회복해서 우상향을 시작하고 있습니다.

개발 없이도 아파트는 오릅니다. 구축 아파트는 통상적으로 물가 상승률 이상의 안정적이고 중립적인 가격 우상향을 보입니다. 전세보증금 또한 계속 우상향하기 때문에, 임대인이 갭 투자로 투자금을 회수할 수 있는 방안도 됩니다.

토지거래허가구역 지정 이후 한 달 정도 아파트 시장이 멈칫거렸지만, 지금은 압구정동, 대치동, 반포, 잠실 등에서 신고가가 많이 나오고 있습니다. 토지거래허가로 인해 매물이 급감하다 보니, 수요 한두 건 거래가 다시 시장 과열을 자극하는 모습이 나타났습니다.

비아파트 투자의 현실적 매력 🏡

진입장벽과 가격의 현실

아파트의 가장 큰 문제는 가격이 너무 비싸다는 것입니다. 서울 지역 아파트의 호당 평균 가격이 13억 6천만 원인 반면, 전국 기준 연립다세대의 호당 평균 가격은 2억 3천만 원 정도, 서울 지역도 3억 7천 정도입니다. 아파트 가격의 거의 5분의 1 수준으로 실거주가 가능합니다.
대출을 60% 받는다면 40%는 내 것이라기보다는 은행 것이라고 할 수 있습니다. 부채를 줄이면서 투자할 수 있는 방법으로 비아파트를 고려해볼 만합니다.

수익률과 현금흐름

오피스텔의 경우 세전 수익률이 4%에서 5% 정도까지 나는 경우도 있습니다. 그러면 은행 1년 만기 정기예금 금리 2.55%의 거의 2배에 해당하는 수익을 노릴 수 있습니다. 노후의 꾸준한 임대 수익을 원하시는 분들에게는 자기 자본으로 투자하는 것을 권할 만합니다.

개선된 주거 환경

최근 오피스텔 규제가 많이 완화되었습니다. 예전에는 오피스텔에 발코니 설치가 안 되고, 중대형이라고 해도 화장실은 하나뿐이었으며, 바닥 난방도 설치되지 않았습니다. 하지만 최근에는 이 규제가 모두 풀렸습니다. 분양가가 약간 높지만 전용률이 높아져 실사용 가능한 공간 면적과 환경이 아파트 못지않은 경우도 있습니다.

세제 혜택과 제도 변화

6월 4일부터 비아파트에 대한 6년 단기 등록 임대주택 제도가 부활했습니다. 빌라나 다세대 주택을 매입해서 정부에 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세, 양도소득세, 법인세를 감면받을 수 있습니다.
기존에 한 채를 갖고 있는 1주택자가 지방의 인구 감소 지역 90여 곳에서 공시가격 4억 원 이하의 주택을 매입한다면, 1세대 1주택 특례 같은 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 비아파트와 관련된 세제 혜택이 상당히 많이 풀려 있는 상황입니다.

2030세대를 위한 현실적 조언

아파트 투자 관점

2022년 역전세와 전세 사기 이슈로 인해, 빌라는 여전히 신뢰성을 담보할 수 없는 투자 상품입니다. '똘똘한 한 채'라는 것이 꼭 강남에 있고 엄청 비싼 아파트만을 의미하는 것은 아닙니다. 자산과 소득 여건에 맞춰서 가장 좋은 것을 선택하는 것이 진정한 ‘똘똘한 한 채’가 될 수 있습니다.
도심에 위치한 소형 평형, 방 3개, 6~9억의 아파트들도 굉장히 좋은 똘똘한 한 채가 될 수 있습니다. 수도권 외곽이나 지방의 경우 일반 분양을 6~8억에 하는 곳들이 많기 때문입니다.

비아파트를 통한 단계적 접근

2030 초년생들이 바로 아파트 투자에 진입하기에는 대출 부담이 클 수 있습니다. 비아파트인 연립, 다세대, 단독, 다가구가 아파트로 가기 위한 일종의 징검다리 역할을 할 수 있습니다.
서울 지역의 역세권 주변에 정비사업 호재가 있는 지역, 그리고 정비사업이 일정 부분 궤도에 올라간 지역에 지분을 매입하거나 입주권을 매입하는 것도, 2030세대가 아파트로 가기 위한 발판을 마련할 수 있는 계기가 될 수 있습니다.

정비사업이 9부 능선을 넘은 것들을 살펴보면 조금의 차익이라도 볼 수 있습니다. 안전하게 가려면 그래야 합니다. 요즘 정비사업이 가다 서다 하는 경우가 많기 때문입니다.
신정부에서는 정비사업에 비교적 공을 많이 들일 것으로 보입니다. 안전진단 기준을 사업시행 인가 시점으로 뒤로 미뤄주는 부분들도 6월에 법 개정이 되었습니다. 이런 부분들을 잘 찾아서 보시면 좋을 것 같습니다.

마치며

토지거래허가구역으로 묶게 되면 반드시 실거주 입장에서 주택을 구입해야 하고, 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자는 아예 불가합니다. 이런 상황에서 집값이 비싼 지역에서는 비아파트가 일부 틈새 역할을 할 수도 있습니다.
실제로 지난해 1분기 비아파트 거래량이 1438건이었는데, 올해 1분기에는 1785건으로 증가했습니다. 각자의 투자 목표와 재정 상황을 고려하여 신중하고 현명한 결정을 내리는 것이 가장 중요합니다.

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CC BY 라이선스 | 교정 SENTENCIFY | 에디터 최수아