📌 먼치 POINT

정태익 대표 : 부동산의 구조적 안정성과 실수요 기반 투자 강조 🏠

• 집은 필수재로, 무주택 상태의 리스크가 크며 임대료 상승 우려 존재

• 주식보다 변동성이 낮고 장기적으로 안정적이라 판단

• 3억으로도 경기권 부동산 투자 가능하며, 주거 안정을 우선시해야 한다고 강조

최상욱 대표 : 투자 다변화와 해외 자산 분산의 필요성 강조 📈

• 부동산 쏠림과 인구 감소로 시장 양극화가 심해지고 있다고 분석

• 주식·리츠 등 해외자산을 통한 분산투자를 제안하며, 부동산 올인에 경계

• 거주 목적 외 부동산은 유동성·변동성 문제 고려해 비중 조절이 필요하다고 강조

들어가기 전에

안녕하십니까, 경제 전문가들의 토론을 다루는 [생각이 달라] 코너입니다.
투자를 통해 부자가 되고 싶다면 어떤 선택을 해야 할까요? 대한민국에서 부동산 불패 신화라는 말이 있지만, 최근 미국 주식과 비트코인 등이 떠오르면서 변화의 바람이 불고 있습니다. 부동산 불패 신화는 계속될까요? 아니면 다른 투자로 갈아타야 할까요?
이런 궁금증에 대한 해답을 얻고자 생각이 다른 두 분의 투자 전문가를 모셨습니다. 유튜브 ‘부읽남TV’의 정태익 대표와 유튜브 ‘채부심’의 채상욱 대표가 각각 부동산파와 환승파를 대표하여 치열한 토론을 펼쳤습니다.

환승파 vs 부동산파, 선택의 근거

최상욱 대표는 환승을 선택했습니다. 그는 실제로 2013년부터 2020년까지 부동산이 강세라고 생각했을 때는 자가주택을 포함해서 부동산을 취득했지만, 2020년부터는 서학개미로 환승해야 한다고 생각하여 거주하고 있던 집까지 모두 처분했습니다.

환승 결과는 어땠을까요? 주택을 처분하고 난 후 2020~2021년 동안의 코로나19 상승기 때 시장이 너무 좋아서, 평생 20년 사회생활을 하며 번 돈보다 더 많은 돈을 해당 기간 동안 벌었다고 합니다. 다만 이는 결과론적으로 운이 좋았다고 평가받는 측면이 있습니다.
추세적으로 봤을 때 한국 부동산이 앞으로도 좋을 것 같지만 거래 시 매각이 어려울 수 있다는 단점이 있습니다. 따라서 비중을 조절하면서 특히 환율을 고려한 해외 투자를 권했습니다.

반면 정태익 대표는 부동산을 선택했습니다. 부동산 시장이 모두 상승한다는 것에는 동의하지 않지만, 무조건 무너지고 붕괴하는 것은 분명하기 때문에, 부동산을 모두 매각하고 다른 투자 방식을 선택한다는 것은 구조적으로 위험이 크다고 보았기 때문입니다.

부동산 필수재 논리와 구조적 분석

정태익 대표는 부동산 투자에 대한 구조적 접근을 제시했습니다. 집이라는 것은 기본적으로 필수재이기 때문에, 노숙하거나 텐트에서 살지 않는 이상 어딘가에서는 살아야 합니다. 내가 집을 팔면 필연적으로 어딘가 남의 집에서 빌려서 살아야 합니다. 그래서 여러 채의 집을 가진 다주택자들이 필요하게 됩니다.

만약 부동산 시장이 정말 망해간다면 다주택자들이 집을 계속 보유하고 있을까요? 모두가 집값 하락을 예상하는 상황이라면 다주택자들은 나쁜 집들을 팔아서 소위 말하는 '똘똘한 한 채'만 쥐고 있게 됩니다. 두 채, 세 채 가지고 있으면 손해가 더 커지기 때문입니다.

이런 상황이 오면 전세나 월세가 급등할 것이라고 예상됩니다. 다주택자들 입장에서는 집값이 빠지기 때문에 그것을 만회하는 수준으로 전세나 월세를 받지 않으면 다주택을 계속 보유할 이유가 없어지기 때문입니다. 따라서 집을 팔고 무주택 상태를 유지하면서 대체 투자를 한다면 오히려 더 비싼 임대료를 내야 하는 상황이 올 수 있습니다. 그렇기 떄문에 집을 먼저 사고, 나머지로 주식 투자를 하는 방향이 바람직합니다.

인구 감소와 부동산 쏠림 현상

최상욱 대표는 다른 관점을 제시했습니다. 바로 우리나라의 급격한 출산율 저하로 인해 20년, 30년 후 경제 규모가 줄어들 것을 우려한 것입니다. 이런 상황에서 사람들은 미리 앞으로의 사회에서 서울 쏠림 현상이나 지방 소멸이 심해질 것이라고 예상하면서 선행하고 움직이기 때문에 가격 양극화가 심화되고 있습니다.
이런 상황에서는 정말 초고가 부동산을 사는 경쟁에 참여하는 것이 아니라면 그 시장에서 나와야 한다고 봅니다. 점점 더 뾰족해지는 시장에서 모두가 행복해지기는 어렵다는 것이 그의 판단입니다.

투자 변동성과 리스크 비교

정태익 대표는 부동산과 주식의 변동성 차이를 강조했습니다. 부동산은 대폭락 시기가 10년, 15년에 한 번 정도 오지만, 주식은 거의 매년 큰 변동을 보입니다. 실제로 미국 주식들이 순식간에 20%, 30%씩 빠지는 경우가 자주 나타나고 있습니다. 10년에 한 번 대폭락이 오는 투자처와 매년 그런 일들이 반복되면서 아침 8시 55분에 마음을 졸이는 투자처 중, 어느 것이 일반인들에게 더 나은지 의문을 제기했습니다.

최상욱 대표는 2022년 부동산 하락장을 예로 들며 반박했습니다. 2022년 실거래 지수가 20% 하락했고 개별 단지 기준으로는 40%씩 빠진 곳도 있어, 이때의 하락폭은 거의 주식 수준이라고 지적한 것입니다. 그는 수도권이나 지방권 아파트 가격이 주식 같은 수준의 낙폭을 단기간에 보이면서, 이제는 주택을 주식처럼 투자하는 시대가 되었다고 평가했습니다.

또한 쏠림 현상도 심각합니다. 서울 25개 구 중에서 강남 3구와 용산 등 6~7개 구로 쏠림이 발생하고 있으며, 이는 주식에서 삼성전자와 하이닉스가 블랙홀처럼 자금을 빨아들이는 현상과 유사합니다. 과거 누구나 보유하기만 하면 적당히 수익을 올릴 수 있었던 평온한 시기는 지났다고 봅니다.

3억 포트폴리오 구성 전략

3억을 가지고 있다는 전제 하에, 구체적인 투자 전략에 대한 질문에서 두 전문가의 차이점과 공통점이 드러났습니다.

정태익 대표는 3억원으로도 충분히 부동산 투자가 가능하다고 봅니다. 서울 아파트 평균가가 10억원 정도지만, 경기도권으로 내려가면 5~6억원 정도로 하락합니다. 정부의 정책자금을 활용하면 소득이 낮거나 출산 시 최대 9억원까지 저금리 대출이 가능하므로, 3억원 정도면 내 집 마련이 충분히 가능합니다.

지역적으로는 경기 남부권을 더 유망하다고 봅니다. 특히 수원이나 하남 같은 곳들이 23년 전 공급 과잉으로 전세가와 매매가가 하락했지만, 현재는 공급이 거의 끝나고 당분간 추가 공급이 없어 회복 가능성이 높다고 예상됩니다. 이런 곳들이 6~9억 사이에서 매수 가능한 지역입니다.

최상욱 대표는 3억 포트폴리오를 2억은 부동산, 1억은 해외 주식으로 구성할 것을 제안했습니다. 그리고 고배당 주식이나 모기지 리츠 같은 것을 사면 좋을 것 같다고 조언했습니다. 이렇게 투자할 경우 10년 후 2억은 2억 5천만원, 1억은 3억 정도가 될 것으로 예상한다고 했습니다.

흥미롭게도 최상욱 대표는 부동산을 완전히 배제하지 않았습니다. 일단 자기 주거 안정이 중요하고, 그렇게 번 돈을 가지고 더 좋은 곳으로 갈 수도 있기 때문입니다. 따라서 투자 과정에서 차근차근 계단을 밟아 나가는 것이 좋다고 조언했습니다. 정태익 대표 역시 "너무 한 방법에만 무리해서 몰두하지 말고, 주거 안정을 우선하라"는 점에서 같은 마음이라고 평가했습니다.

마치며

두 전문가의 토론을 통해 얻을 수 있는 핵심 시사점은 다음과 같습니다.

첫째, 주거 안정이 최우선입니다. 투자 수익을 위해 주거 불안정을 감수하는 것은 바람직하지 않습니다.
둘째, 분산 투자가 중요합니다. 한 곳에 올인하기보다는 부동산과 금융 자산을 적절히 배분하는 것이 현명합니다.
셋째, 개인의 상황에 따라 투자 전략이 달라져야 합니다. 미혼 청년층과 자녀가 있는 가정의 투자 우선순위는 다를 수밖에 없습니다.
마지막으로, 매년 일정액을 분산 매입하고 분산 매도하며, 손절을 철저히 지키는 자산 관리가 무엇보다 중요하다는 점에서 두 전문가 모두 동의했습니다.

토론 말미에 두 전문가는 생각의 차이를 달러로 표현하는 게임을 했습니다. 100달러면 완전히 다른 의견, 1달러면 거의 같은 의견인데, 결과는 정태익 대표 20달러, 최상욱 대표 1달러로 생각의 차이가 상당히 적었습니다.
결국 부동산이냐 대체 투자냐의 이분법적 사고보다는, 자신의 상황에 맞는 균형잡힌 포트폴리오를 구성하는 것이 현명한 투자 전략이라는 것이 이번 토론의 핵심 메시지입니다.

Created by 장르가 머니
CC BY 라이선스 / 교정 SENTENCIFY / 에디터 최수아