📌 먼치 POINT

1. 대학 시절의 첫 도전과 법원 경매 입문

• 고려대 재학 중 민사집행법 수업을 계기로 경매에 흥미를 느껴, 직접 낙찰을 경험하며 실전 경험

• 1,700만 원으로 시작한 첫 투자로 수개월 만에 4,900만 원을 만들며 경매의 가능성을 체감

• 법원 경매는 누구나 활용 가능한 제도이며, 진입장벽을 낮춰 전세사기 방지용 지식으로도 활용 가능

2. 실전 투자법과 경험담

• 초보자에겐 대출이 유리한 오피스텔 경매가 적합하며, 자금이 부족해도 신용카드와 대출 활용으로 진입 가능

• 무단점유자 사건 등 다양한 위기 상황을 경험했으나, 인도명령 등 법적 수단을 활용해 해결

• 위기는 곧 기회이며, 불황기일수록 남들이 못 푸는 문제를 풀 수 있는 능력이 중요

3. 소득 다각화와 자본주의 생존 전략

• 근로소득만으로는 생존이 어렵기에 사업소득·자본소득 등 다양한 소득원에 대비해야 함

• 사업자 등록과 창업지원 제도 등을 일찍 활용하면 자본 레버리지를 높일 수 있음

• 대학 시절의 경험과 네트워크는 지금도 삶의 기반이며, 젊을 때 다양한 준비가 인생을 바꾼다고 조언함

들어가기 전에

저는 고려대학교에서 경영학과 법행정학을 전공한 한정훈입니다. 지금은 법원경매 전문기업인 ‘보훈디벨롭’과 유튜브 채널 ‘보훈 - 자본주의 서바이벌’을 운영하고 있습니다.
대학교 2학년 때 민사집행법 수업을 들으면서, 저의 경매에 대한 관심이 시작되었습니다. 교수님께서 "이 법은 공부만 하는 법이 아니라 실제 사용 가능한 수단이 될 수 있다"며 우스갯소리로 "낙찰 받아와 보라"고 하셨는데, 저는 실제로 낙찰을 받아보게 되었습니다.
2학년 2학기까지 모은 1,700만 원으로 첫 경매를 시작해서 불과 몇 개월 뒤에 4,900만 원으로 불어났습니다. 그때부터 지금까지 법원 경매를 11년째 하고 있습니다.

법원 경매에 대한 인식 전환

제가 생각하는 부동산 경매는 부동산을 매입하는 수단 중 하나일 뿐입니다. 국민 누구나 할 수 있는 제도인데, 특정 사람들만의 폐쇄적인 집단이 되어버렸다고 생각합니다. 돈이 되니까 본인들 밥그릇만 챙겨 먹기 바쁘고, 교육이 부재하기 때문에 일반인들이 접근하기 매우 어려운 상황입니다.
일반 대학생들이나 사회초년생들이 법원 경매를 본격적으로 할 생각이 아니더라도, 전세사기를 당하지 않으려는 목적으로 가볍게 입문해도 좋은 학문이라고 생각합니다.

대항력의 구체적 요건

전세사기를 당하지 않으려면 딱 이 한 단어만 알면 됩니다. 바로 '대항력'입니다. 대항력을 갖추고 있으면 전세사기를 당할 수 없습니다. 하지만 대부분의 사람들은 대항력이라는 개념을 처음 들어보는 경우가 많습니다.
대항력의 요건에는 두 가지가 있습니다. 바로 전입신고와 점유입니다. 앞글자만 따서 '대전점'이라고 외우면 됩니다. 전입신고와 점유를 하게 되면 대항력을 갖출 수 있는 요건이 형성됩니다. 그 대전점이 발동되려면 말소 기준 권리보다 빠른 대전점을 갖춰야 합니다.

말소 기준 권리란 일반적으로 근저당을 말합니다. 부동산을 매입할 때 100% 본인 자금으로 매입하는 사람은 거의 없고, 보통 70~80% 대출을 받아 소유권 이전 등기를 합니다. 그 소유권 이전 등기가 되는 날, 즉 은행에서 돈을 빌린 날이 말소 기준 권리가 되는 날입니다. 그 말소 기준 권리보다 빠르게 대전점을 갖춰야만 대항력이 발동됩니다.
공인중개사 사무소에서 집을 볼 때, 보증금과 금액은 이미 마음속으로 정하고 가기 때문에 보여줄 수 있는 집들은 거기서 거기입니다. 하지만 그중에서 대항력이 없는 집과 대항력이 있는 집을 구분할 수 있는 것은 0과 1의 차이입니다.

경매 초보자를 위한 실전 가이드

자금 조달 방법

먼저 경매를 하려면 어느 정도 자본이 있어야 합니다. 자금 조달 방법은 다양합니다. 제 경험에 비추어 보면 국가에서 봉급을 받을 때 매달 180만 원 정도를 받았습니다. 지금의 사회초년생들도 월급 180만 원대는 당연히 받을 것입니다. 하지만 이 180만 원을 1년 모아도 3천만 원이 안 됩니다.
여기서 법원 경매가 중요한 역할을 합니다. 법원 경매는 자본주의의 끝판왕이라고 생각합니다. 돈이 없다고 못하는 것은 핑계입니다. 그 돈을 어디서 차입하고 어떻게 시드머니를 모을지는 순수하게 개인의 역량에 달려 있습니다.

신용카드 활용법

월급이나 봉급을 받게 되면 은행에서 신용카드를 발급해줍니다. 보통 사람들은 신용카드를 한 달 뒤에 내면 되는 물건 사는 수단으로 생각합니다. 하지만 사실 신용카드는 가장 보편화된 대출 시스템입니다.
만약 카드 한 장의 한도가 5천만 원이고, 그런 카드가 10장 있다고 치면, 그 사람은 하루 만에 5억 원이라는 돈을 운영할 수 있습니다. 신용카드로 부동산을 구매할 수 있다는 것을 대부분의 사람들이 모릅니다. 신용카드 한도가 1억이라면 부동산 계약금을 긁으면 됩니다.

오피스텔 투자 추천

초보자가 경매를 시작할 때 가장 좋은 것은 오피스텔입니다. 오피스텔이 들어가기 훨씬 수월한 이유는 대출이 80%는 무조건 나오기 때문입니다. 저는 93%까지 받아봤습니다. 입찰 보증금만 넣어놓으면 나머지는 금융권에서 알아서 해줍니다.

오피스텔에 자연인이 전입신고하면 주택으로 분류되고, 법인이나 개인 사업자가 사업자 신고를 하면 상가로 분류됩니다. 법원 경매에서 오피스텔이 매우 많은데도 불구하고 사람들이 잘 모르기 때문에 유찰되는 경우가 많습니다.

초역세권에 있는 오피스텔을 잘 선점해서 입찰했다고 가정해봅시다. 만약 8천만 원에 낙찰받았다면 80% 대출인 6,400만 원을 은행에서 지원해줍니다. 그러면 나는 나머지 1,600만 원만 들고 있으면 오피스텔 소유권 이전 등기를 칠 수 있습니다.

낙찰 중 실제 경험담: 교도소 출소자 사건

제 유튜브에 950만 뷰를 기록한 영상이 있습니다. 제목은 ‘남에 집에 맘대로 들어가있는 뻔뻔한 무담점유자, 결국 경찰 부름’입니다. 제목 그대로, 제가 오피스텔을 낙찰받아 복덕방에 월세를 홍보했는데, 어떤 사람이 갑자기 거기 거주하고 있었습니다. 그 사람은 일주일 전에 교도소에서 출소한 사람이었습니다.

그 사람은 "경매에 나온 물건은 아무리 소유권 이전 등기가 다 끝나고 깨끗해졌다 하더라도 들어가면 이사 비용을 받을 수 있다"는 말을 들었다고 했습니다. 그래서 임차인인 척 무단으로 들어가서 TV, 이불, 베개, 냉장고 등을 갖다 놓고 살림하는 것처럼 꾸며놓았습니다.

그러면 경찰이 와도 판단을 못하는 상황이 벌어집니다. 보통 사람들은 소송을 제기하고 송사를 진행하는데, 그러면 배보다 배꼽이 더 커집니다. 그래서 그 사람에게 500만 원을 주고 내보내는 경우가 많습니다. 이것이 그 출소자의 전략이었을 것입니다.

하지만 저희는 법원 경매를 11년 했기 때문에 제대로 대응했습니다. 법원 경매에 한해서는 인도 명령을 할 수 있습니다. 법원 집행관이 와서 강제 계고를 하고, 집에서 가장 잘 보이는 곳에 집행 계고장을 붙입니다. 이것 자체가 거주자에게 심리적 압박감을 줍니다. 결국 그 사람은 야반도주를 했고, 잘 해결된 사건입니다.

위기를 기회로 만드는 투자 철학

1997년 IMF, 2008년 리먼 브라더스 사태, 그리고 코로나19까지 10년 주기로 우리나라에는 위기가 있었습니다. 그런데 저는 누구나 위기라고 말할 때가 기회라고 생각합니다. 부의 이전이 가장 많이 일어나기 때문입니다.
IMF 때도 마찬가지였습니다. 1천억 원짜리를 100억 원에, 200억 원짜리를 30억 원에 낙찰받은 분들이 지금 강남에 있는 굴지의 건물주들입니다. 힘들면 힘들수록 그 사이에서 옥석을 가려내고, 다른 사람들이 풀지 못하는 권리 분석을 잘 풀 수만 있다면 충분히 승산이 있는 게임이 됩니다.

자본주의 시대의 소득 다각화

소득에는 4가지가 있습니다. 근로소득, 사업소득, 부동산소득, 자본소득입니다.
95%의 대학생들은 근로소득에만 집중되어 있습니다. 근로소득은 20대 중반에서 50대 중반까지 약 30년 되는 구간에서 돈을 바짝 벌어야 합니다. 이때 벌었던 돈으로 나머지 60년을 살 수 있을까요? 제가 생각하기엔 불가능합니다.

저는 대학교 4학년 때 사업자등록증을 냈습니다. 그 과정에서 학교에 있는 창업지원센터에서 많은 수혜를 받았습니다. 20대 중반에는 기술이 없어서 기업체에 들어가 월급을 받을 수밖에 없습니다. 하지만 그 월급이 6개월 치만 쌓이면 달라집니다. 저는 자본주의 사회에서 적은 자본으로 큰 자본을 얻는 레버리지(지렛대) 효과를 활용할 수 있는 경제활동 인구에 속할 수 있습니다.

대기업에 다니는 사람은 은행에서 매우 좋아합니다. 대출 한도도 높게 나옵니다. 만약 사업자등록증까지 있으면 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 젊었을 때 모든 제도를 섭렵한 다음에 활용해서 미래를 미리 준비해야 합니다.

마치며

고려대학교는 저에게 일상입니다. 대학교에서 간직한 지극히 평범한 일상이 지금 살아갈 힘이 되는 추상적인 근원이 되어주었습니다. 지금까지 만난 선배님들, 후배님들, 그리고 앞으로 만날 모든 분들까지 대학교에서 시작된 인연이라고 생각합니다. 덕분에 지금도 아주 예쁜 아내와 딸과 함께 아주 행복하고 평범한 일상을 보내고 있습니다. 

지금 대학생들과 사회초년생들은 머리가 가장 빠르게 돌아갈 나이입니다. 이때 일상을 충실히 즐겨야 하지만, 그만큼 다양한 것들을 공부하세요. 기회는 항상 준비된 자에게 찾아옵니다. 대학 시절의 일상과 경험, 그리고 지식을 앞으로의 인생에서 마음껏 활용해야 합니다. 

Created by 고려대학교 Korea University
CC BY 라이선스 / 교정 SENTENCIFY / 에디터 최수아