📌 먼치 POINT

이광수 대표 : 전반적 하락 전망과 신중한 접근 필요 📉

• 부동산 시장은 전반적으로 침체되어 있으며 거래량 부족은 위험 신호

• 강남 집값 상승은 실거래가 아니라 호가일 뿐이며, 수요 없는 가격 상승은 불안정

• 2025년 시장은 상반기 거래 부진, 하반기 본격 하락하는 '상저하저' 흐름을 보일 것으로 전망

• 집값 하락과 함께 거래량이 증가하는 시점을 진정한 매수 기회로 보며, 타이밍보다 기회를 중시

김인만 소장 : 지역별 온도차 인정, 상승 흐름 진입 주장 📈

• 시장은 지역마다 다르게 움직이며, 강남 등 일부 지역에서는 실제 자산가 중심 거래 성사

• 상반기 저점, 하반기 상승하는 ‘상저하고’ 흐름 또는 조기 상승 가능성 예측

• 수도권 인구 유입과 누적된 투자 심리가 강한 반등을 이끌고 있다고 봄

• 자금 여력과 필요가 있는 경우, 매수 타이밍을 너무 재지 말고 진입을 고려해야 함

들어가기 전에

안녕하십니까, 경제 전문가들의 토론을 다루는 생각이 달라 코너입니다.
부동산 시장의 향후 전망을 놓고 전문가들 사이에서 극명한 의견 차이를 보이고 있습니다. 낙관적으로 보는 경우도 있고, 비관적으로 보는 경우도 있습니다. 한국은행이 발표한 소비자 동향 조사 결과에 따르면 상당수 국민들이 집값 하락을 예상하고 있는 상황에서, 과연 2025년 부동산 시장은 어떻게 될까요?
이에 대한 답을 찾기 위해 정반대 의견을 가진 두 전문가를 모셨습니다. 이광수 광수의 복덕방 대표는 부동산 시장 하락을 전망하는 반면, 김인만 부동산경제연구소 소장은 장기적 상승을 예측하고 있습니다.

현재 부동산 시장 상황에 대한 엇갈린 진단

현재 부동산 시장이 좋지 않다는 일반적인 인식에 대해 두 전문가는 서로 다른 견해를 보입니다.
이광수 대표는 전반적인 시장 상황이 좋지 않다고 진단하는 반면, 김인만 소장은 지역별로 상황이 다르다고 강조합니다.

김인만 소장은 "부동산을 하나로 묶어서 긍정적이다, 부정적이다라고 말할 수는 없다"며 "지역에 따라 잘 되는 곳은 잘 되고, 거래가 없는 곳은 없는 것"이라고 설명합니다. 마치 짜장면집도 잘 되는 집이 있고 안 되는 집이 있는 것처럼, 부동산도 지역별로 차이가 있다는 것입니다. 따라서 너무 부정적으로 생각하고 겁을 먹을 필요는 없다고 말합니다.
반면 이광수 대표는 같은 업종이라면 전반적인 매출 감소 상황이 동일한 경향이 있듯이, 부동산 시장도 전반적으로 다 함께 어려운 상황이라고 관측했습니다.

다만 두 전문가 모두 집값 하락이 좋다, 나쁘다는 가치 판단은 누구 입장에서 보느냐에 따라 달라진다는 점에는 동의합니다. 집값 하락이 부정적인 현상이라고 생각하는 경우가 많지만, 무주택자에게는 오히려 비교적 낮은 가격에 집을 살 수 있으니 호재로 작용할 수도 있기 때문입니다.

강남 지역 집값 상승 현상: 호가 상승 vs 실거래 상승

최근 토지거래허가 구역이 대거 풀리면서 강남 지역 집값이 크게 오른 것으로 나타났습니다. 하지만 이 현상에 대한 두 전문가의 해석은 극명하게 갈립니다.

이광수 대표는 "지금의 강남 지역 가격 상승은 호가(부르는 물건 값)"라며 "시장에서의 거래량이 많지 않다"고 지적합니다. 거래가 시장 가격을 뒷받침해야 하는데, 한두 건 거래된다고 해서 가격이 올랐다고 판단하면 안 된다는 것입니다. 집을 소유한 사람들이 규제 완화로 인한 기대감으로 호가를 올리는 것이지, 실제 거래가 활발한 것은 아니라는 분석입니다.

반면 김인만 소장은 "매물은 제한적이고 살 사람도 제한적"이지만 "자금력이 되는 자산가들이나 갈아타기를 원하는 분들은 사고 있다"며 실제 거래가 이뤄지고 있다고 반박합니다. 수십억 대의 되는 고가 부동산이 폭발적으로 거래량이 늘어날 수는 없지만, 해당 시장에서는 가격대를 고려했을 때 적절한 수준의 실거래가 이뤄지고 있다는 것입니다.

거래량의 중요성

이광수 대표는 거래량이 뒷받침되지 않는 가격 상승은 불안정하다고 강조합니다. "수요가 받쳐주지 않는 가격 상승은 항상 하락 가능성이 크다"며 "자산시장을 판단하고 예측할 때는 거래량이 중요하다"고 설명합니다.
특히 이광수 대표는 3-4년 전 지방 부동산이 거래량은 줄면서 가격만 오르다가 결국 하락한 사례를 들어, 현재 강남 지역도 같은 패턴을 보일 수 있다고 경고합니다. 지방의 경우 가격이 떨어져도 수요가 여전히 없어서 거래가 이뤄지지 않아 가격이 계속 하락하고 있다는 것입니다.

2025년 집값 전망: 하락 vs 상승

이광수 대표는 2025년 부동산 시장에 대해 명확한 하락 시나리오를 제시합니다. 상반기에는 수요가 감소한 상태라서 팔려는 사람들도 가격을 쉽게 낮추지 않으려 할 것이고, 이 때문에 상반기에는 거래량이 줄어드는 현상을 경험하게 될 것이라고 전망합니다. 그러나 하반기로 갈수록 집값의 하락 폭이 커질 것이며, 상반기에는 거래량이 줄어드는 “상저하저” 현상이 나타날 것이라고 예측합니다.

김인만 소장은 이와 정반대 의견인 상승 시나리오를 제시합니다. 집값이 상반기엔 낮고 하반기엔 오르는 "상저하고" 패턴을 보일 것이라고 전망하면서도, "하반기 전 상반기에 올라가는 파도가 미리 덮칠 수도 있다"고 말합니다. 이미 서울 집값 상승이 이미 시작되었으며, 하반기에 더 많이 오를 것으로 예상되고 있지만, 집값이 오르는 시기가 더 빨라질 수도 있다는 것입니다.

특히 김인만 소장은 지방에서 수도권으로의 인구 유입이 계속되고 있어 주택 수요가 점점 늘어나고 있다고 분석했습니다. 그 증거로 토지거래허가 구역 해제가 그다지 큰 규제 완화는 아님에도 불구하고 강하게 반응하는 이유는, 눌려있던 투자 수요 심리가 폭발적으로 반응하고 있다는 것으로 보았습니다.

내집마련 타이밍과 조건 : 매수 조건과 자금 관리

그렇다면 언제 집을 사야 할까요? 도대체 언제쯤 내집마련의 꿈을 이룰 수 있을까요?
김인만 소장은 무주택자나 갈아타기를 원하는 1주택자들에게 "100% 완벽한 타이밍을 잡을 수는 없다"고 말합니다.
다만 자금이 준비되고 필요한 분들이라면, 예상치 못한 금리 상승이 있더라도 3년 정도는 이자를 내는 데 큰 지장이 없는 범위 내에서 내집마련을 하라고 조언합니다. 특히 자기 자본 비율이 50% 정도 되는 범위 내에서 자금 능력이 된다면 매수를 고려해볼 만하다고 제안합니다.

이광수 대표는 더욱 신중한 접근을 제안합니다. "기다리는 건 시점이 아니고 기회"라며 "집값이 떨어질 때 집을 사라"고 조언합니다. 2025년, 2026년 같은 특정 시점에 집착하지 말고, 시장 변화를 읽고 조건을 검토하여 기회를 잡으라고 조언합니다.
그중에서도 진정한 매수 기회는 바로 “가격이 하락하는데 거래량이 증가할 때”라고 강조합니다.

결론

2025년 부동산 시장 전망에 대해 두 전문가는 극명하게 다른 의견을 제시했습니다. 이광수 대표는 하락을 예상하며 신중한 접근을 조언하는 반면, 김인만 소장은 상승을 전망하며 적절한 조건에서의 매수를 제안합니다.
두 전문가 모두 동의하는 것은 100% 완벽한 타이밍은 없다는 점입니다. 따라서 개인의 자금 상황과 필요에 따라 신중하게 판단하되, 무리한 투자는 피하고 안전한 범위 내에서 결정하는 것이 중요합니다.
부동산 투자를 고려하는 분들은 이러한 전문가들의 다양한 의견을 참고하여, 자신의 상황에 맞는 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.

Created by 장르가 머니
CC BY 라이선스 / 교정 SENTENCIFY / 에디터 최수아